【一休大实话】金茂北京国际社区，真就没一点硬伤吗？

　　原标题：【一休大实话】金茂北京国际社区，真就没一点硬伤吗？

　　北京国际社区 划重点：

　　1、均价3万，主力户型70平两居。

　　2、面积50㎡-89㎡，一居到三居都有。

　　3、一期售罄，二期开售，总价155万起。

　　4、顺义区北小营镇，限竞房。

　　5、开发商：金茂＋北京城建。

　　6、容积率2，车位配比120%，绿化率30%

　　7、金茂自持物业，物业费3.98/平米/月。

　　8、交房时间：2022年12月，精装交房。

　　9、得房率：75%-85%

　　10、层高2.9米，一梯三户。

　　8大问题，灵魂拷问

　　1

　　地铁交通，咋样？

　　这条地铁线主要是解决了东西方向的交通，终点站是清华东路西口。很遗憾，迟迟穿不过清华，不是钱和技术问题。

　　总之，无法深入海淀腹地，广大IT互联网从业者就没那么方便了，很是尴尬，尤其上地软件园，近在咫尺啊。

　　15号线目前一共有4个换乘站，分别是望京换14号线，望京西换13号线，大屯路东换乘5号线，奥林匹克公园换乘8号线。北京商业价值最大的在建线路17号线，未来也将与15号线换乘。

　　公路方面，周边行车比较畅通。北京国际社区项目北侧紧挨着昌金路，西侧有通顺路，南侧有白马路，东侧有顺密路，这四条路呈口字型。交通比较便捷，最近的主干道是京承高速和六环。

　　一休帮大家查了地图，附上距离周围几个板块的车程时间。不注水，供参考。

　　自驾到上地的中关村软件园需要70公里，1小时13分钟左右。到通州的万达广场商圈46公里，1小时6分钟左右到达。

　　到未来科学城28公里，40分钟。到望京SOHO38公里，1小时9分钟。

　　大实话：

　　目前的俸伯站是始发站，地铁族混个座还是可行的。但几年后是否依然如此？不好说。

　　网络上，关于15号线（顺义线）东延的说法有很多，目前的主流版本是从俸伯站还会继续向东大概13公里，到杨镇附近。

　　对于东延到平谷经过燕郊的这个说法，一休认为是不切实际的。首先，这属于京津冀一体化的范畴，即使区里想干，市里也没一点要同意的意思，在京津冀一体化这块，顺义就是凑热闹的，是看客。

　　其次就是目前15号线的载客量已经不低了，甚至顺义区内部人民还有不少声音，呼吁不要东延到杨镇，估计这波“唱反调”的都是中间那几站不太容易坐上车的吧。

　　就现行地铁来说，去国贸大望路还算方便，去西北旺的软件园二期、永丰产业园，都不方便，绕远儿严重。

　　地铁规划少，是连谣言都少的那种少。

　　相对靠谱的，对北京国际社区能算上真正利好的只有21号线规划（原S6线的分支）。预计会在牛栏山设站，到国社实际距离近5公里。马坡和顺义也会设站。

　　一休搜寻了1小时，关于顺义地铁规划和谣言还有：R4线路北延到南法信，北部环线东延到后沙峪，17号线东延到高丽营、赵全营，甚至有留言说继续延到马坡、牛栏山的。

　　再说公路规划，现有的通顺路，是顺义到通州之间主干路，开始升级了。未来还会有通怀路，距离国社很近，算大利好。顾名思义，这是新修怀柔到副中心的，有顺义段。相当于六环半，纵向交通干线。

　　因此，一休认为，在通州工作的年轻刚需，也可以考虑国社。

　　国社目前的客群很多是望京上班族，我们来重点看看这条线。小区到地铁站20分钟，俸伯站到望京需要40分钟，共计1小时。

　　到大望路一共要用时1小时8分钟左右，再加20，1个半小时左右。情况就是这么个情况，一休认为，对于年轻刚需来说，这个时间还是可以接受的。

　　但要注意，社区巴士不是永久的！到2024年12月底是免费的，之后是否有巴士？怎么收费？没人能给你准确答案，任何形式的打包票都是不负责滴。

　　分析来看，巴士肯定会延续的，实在是太重要了，业主们多少掏点钱呗。

　　小总结：

　　公路规划实际上都是沾光通州的，良心话，你细品。大部分的地铁规划是早期流言阶段，最靠谱的21号线也只是规划阶段。国社5公里以内，规划谣言一个都没有，这算不算是一个小硬伤呢？

　　2

　　区域地段，咋样？

　　顺义区的北小营镇，地处北京东北方向，六环外，直线距离到天安门40公里左右，距离首都机场15公里左右。

　　竞品盘华润的橡树珑湾，曾经因为金茂北京国际社区的位置杠过一次。思路是说国社距离怀柔更近，和顺义沾边的少。

　　严格来讲，北小营确实感官上像夹在两者之间，但实际上还是要更靠近顺义。但距离石门、顺义这两站附近，还是有点远，在9公里左右，这两站被普遍意义上理解为“顺义老城”，也就是资源配套更集中的核心区。

　　还好，有顺义新城计划，而国社项目就坐落在顺义新城之内。上图中“顺义区”这几个字就是核心老城区。从这里一直往北的这一片地，就是顺义新城。

　　顺义在北京有哪些标签呢？

　　国门、首都机场、上风上水、潮白河温榆河、富人多名人多、国际学校、中央别墅区、牛栏山二锅头、燕京啤酒、北京现代汽车、靠近望京。

　　顺义区有什么产业版块利好呢？

　　首先，顺义区在建设“一区一城一园”三大金融平台，包括马坡金融城、后沙峪金融商务区、空港融资租赁产业园，定位是吸引更多高精尖人才。

　　其次，就是中关村顺义园，重点发展航空航天、装备制造、研发服务、信息服务等高端产业。

　　最后，国社不仅仅是到未来科学城比较近，到怀柔科学城实际上更近，30分钟车程足矣。15号线一旦西延以后，有机会地铁直达中关村科学城。去这“三城”上班，也是比较现实的。

　　北小营版块，定位打造成智能网联特色小镇， 滴滴自动驾驶项目、新石器无人车、奥迪自动驾驶、中科开迪、京东无人车等都已经入驻。

　　很明显，国社周围空地较多。

　　东侧是水色时光别墅区，南侧是本地民宅，北边挨着昌金路，西侧是农田和空地。无遮挡，周围没有大家特别在意的那几个“邻居”，还算很干净。

　　大实话：

　　你说这地方破、荒吧，可旁边人家紧挨着就是别墅区，起码也是大几百万，不可能说差。说它高端吧，可毕竟这周围有一些空地农田以及普通平房。

　　有那么点矛盾，这是顺义的缩影。

　　中央别墅区作为“扛把子”级的存在，自然是一顶一的富人区，国际学校的数量和质量也是吊打其他区域。有一种说法，如果北京选一个“上东区”的话，那就是顺义的中央别墅区，可见一斑。

　　可顺义穷人也不少哇，毕竟属于近郊区，还有大批量的村子没拆迁，安一个空调都要算计好几个月的家庭依然非常多。

　　住顺义还有一个优点，是开发商宣传资料没提到的。除了上风上水，环境好一些之外，去游山玩水也方便，非常适合喜欢亲近自然的家庭。

　　去怀柔爬慕田峪长城游览雁西湖，去密云水库自驾，去古北水镇留宿几晚都算是方便。去平谷摘个桃也可行，总之，顺义区域的外围就是这三大郊区，可玩的东西多。

　　一休再给大家拆解一下规划吧，组织上现在给顺义同志的定位是什么呢？

　　“国门空港城”、“宜居示范区”。产业方面，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天三大千亿级创新型产业集群。也要承担生态、绿色、环保的责任。

　　看着还行，具体的细节呢？

　　一休说一个角度，顺义新城最核心的位置是马坡，牛逼如它，也只有一个相对靠谱的地铁规划而已。

　　“顺义新城”这事在2002年就已经提出了，但是整体发展较慢，还有一些空地。就马坡这块来说，一休印象深一点的只有政府新大楼、金蝶软件园这两个“大件”完工。

　　但这算是北京规划新区的一个通病，其他区也有这种情况，饼摊的太大，想干的事情太多，没忙过来。

　　上图左侧部分是新城最早的规划，右侧部分是现在的，细心点就会发现，北小营并不是“独子”，它还有几个“亲兄弟”，同样嗷嗷待哺。

　　可顺义新城，这个“当爹的”，有点自顾不暇。

　　小总结：

　　顺义曾经是“近郊皇子”中的佼佼者，比较争气，GDP总量曾长时间只落后于“东西海朝”，甚至比“正宫所生”的丰台、石景山要得宠，要更有存在感。

　　但现在，虽然还是是近郊佼佼者，但恐怕要加上“之一”二字了。不是不发展，而是有发展更快的兄弟赶上来了。

　　顺义毕竟不是“睡城”，有底子，有产业，不会太差的。但规划和扶持力度稍显单薄，不能不算成国社的一个小硬伤。

　　3

　　价格，值吗？

　　这个问题，用数据说话是最好的方式。

　　4

　　生活配套，方便吗？

　　5

　　户型，好吗？

　　6

　　楼盘设计，合理吗?

　　能做到如此走心、人性化设计的，开发商也是国企？没错，世界500强中化集团旗下的，香港主板的上市公司。

　　7

　　五年后回看，价格会怎么样？

　　8

　　还有啥毛病？

　　终极问题，我会买吗？

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